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与左晖百亿交易中的基汇赢家

2018年12月13日 09:30  来源:观点

从投资回报的角度而言,买入和卖出是其为持有人带来回报的主要方式,当然基汇资本这种收购旧楼,改造盘活再出售的模式,比单纯的买和卖有着更加可观的建设空间。
  继去年出售广州西城都荟后,旧楼“包装大师”吴继炜又有了新动作。

  12月11日,有消息称,位于北京三里屯的盈科中心以105亿元的价格正式易主,此宗交易的买方为左晖持股57.6%的北京愿景明德管理咨询有限公司,卖方正是吴继炜创立的基汇资本。

  接近基汇资本的知情人士向观点地产新媒体证实称,上述交易确实已经完成,双方会在近日正式公布。

  公开资料显示,上述交易的标的北京盈科中心最早于1998年落成,彼时项目由李嘉诚的小儿子李泽楷旗下的电讯盈科持股74.5%的盈大地产持有,占地约1万平方米,总建筑面积约22万平方米。

  2014年4月,基汇资本以58亿元(约9.39亿美元)收购了盈科中心,并进行了改造盘活。四年后的今天,基汇资本再将这个项目推向市场,并以高出收购价近两倍的价格出手。

  有业内人士表示,无论是一年前出售西城都荟,还是今天出售北京盈科中心,基汇资本无疑是交易当中的最大赢家。

  百亿交易大赢家

  显然,该项交易中最大的赢家是基汇资本,其赚钱的逻辑或许可以从北京盈科中心的“一进一出”找到蛛丝马迹。

  资料显示,北京盈科中心占地约1万平方米,总建筑面积约22万平方米,物业组成除了两栋服务型公寓以外,还包括有两栋办公楼,以及一间近3.8万平方米的购物中心,总楼板面积约16.99万平方米。

  值得一提的是,盈科中心曾经是北京三里屯最知名的建筑。在2008年之前,诺基亚、IBM、强生、波音等知名跨国公司都曾将办公室设在盈科中心,此外,太平洋百货自2001年起更是与盈科中心签下10年租约。

  但随着太古里的兴起,以及首都内高端物业的不断涌现,盈科中心的光环日益黯淡。

  当IBM、太平洋百货等逐渐撤出盈科中心,李泽楷也开始盘算着出售这个烫手的山芋。2014,基汇资本以58亿元(约9.28亿美元)拿下该项目。

  按照当时盈大地产的公告,截至2013年底,盈科中心估值为66.57亿港元。按此估价,收购时仅溢价8%。

  彼时,基汇资本执行合伙人、投资委员会成员、中国地区主管彭庆邦表示,基汇资本以单价在每平米3.3万元人民币买下盈科中心,在北京三环内是合理的价格。

  此外,当太平洋百货撤离后,盈科中心商业地块部分空置了下来,基汇资本将项目收归麾下之后,便着手开始进行整体的优化改造,把项目的潜力重新发掘出来

  对此,彭庆邦曾表示,“盈科中心有七万多平方米的商业,但整个商业经营的不是太好。当时我们觉得很有商机,而且我们对三里屯的环境比较熟悉,所以我们觉得这个商业空间已经没有办法再做商业了,我们要想办法改造,这个空间最适合的就是做一些特色的办公楼。”

  经过重新设计及定位后,至2017年,北京盈科中心开始以全新的形象在三里屯展现。如今,盈科中心似乎得到了重生,该项目成功吸引了有多家品牌入驻。

  时间走到2018年6月,有消息传出,链家创始人左晖打算以100亿(16亿美元)左右的价格买下北京三里屯附近的盈科中心,但链家方对此消息予以否认。

  彼时,有业内人士表示,链家的收购,无疑是其继续扩张其业务版图其中一步,但盈科中心的重生,背后彰显着基汇资本“化腐朽为神奇”的能力。

  近日,盈科中心易主的消息再次传来,接盘方仍为左晖,但交易的对价则为105亿元。

  有市场人士算过一笔账,以北京盈科中心16.99万平方米的总楼板面积计算,基汇资本在2014年买下盈科中心时的单价约为3.3万元/平方米。按照目前出售的105亿元总价计算,该项目的单价上升到约6.18万元/平方米。

  也就是说,北京盈科中心的单价在四年之间上涨了187%。

  对此,有业内人士评论称,从投资回报的角度而言,买入和卖出是其为持有人带来回报的主要方式,当然基汇资本这种收购旧楼,改造盘活再出售的模式,比单纯的买和卖有着更加可观的建设空间。

  旧楼淘金记

  “旧楼盘活”是基汇资本惯用的手法。

  细数其过往的投资项目,包括联手太古地产收购北京三里屯、收购瑞安旗下“翠湖天地”御苑18号公寓、收购北京盈科中心、与华发股份联合投资开发华发新城、收购广州西城都荟店等,基汇资本似乎从来都不做单纯的财务投资,而是采用深度操盘、战略增值的运作模式处理其手中的一个又一个资产。

  从上述表格可以清晰的发现,基汇资本通过盘活资产,再将资产进行出售的模式,为其获取了较大的买卖差额。

  基汇资本在国内最早项目要从2006年说起。彼时,吴继炜斥资9亿元买下了上海南京东路上的知名烂尾楼“东海商都”。

  这是基汇资本首次在国内施展“旧楼盘活”的模式。据当时的报道显示,基汇资本斥资4亿元进行重新装修,并将“东海商都”改名为“353广场”,同时调整了定位。

  值得一提的是,353广场所在的南京东路东段部分并非核心区域,零售的业态偏低档,基汇资本便将353广场的整体定位调整为中端、时尚的购物中心,开始重新招商。

  2008年“353广场”重新开张,大批知名品牌入驻,这座经历了70多年岁月洗礼的大楼重获新生。2012年,基汇资本以24亿元总价将“353广场”出售给海外投资机构,成功退出项目。

  无独有偶,2013年8月,基汇资本及摩根士丹利房地产基金以25.78亿元的总价从李嘉诚旗下和记黄埔手中接盘广州西城都荟项目。

  随后,经过项目的重新定位与改造,到2017年4月9日,时隔近4年,西城都荟再易主,领展以40.65亿元总价将其收入囊中,基汇资本获益近一倍。

  业内人士认为,基汇资本的发展模式,一方面使这家房地产私募基金管理公司获得了丰厚的收益,另一方面,这种不完全自持的模式,使得其拥有足够的现金流,不断的壮大。

  而此次出售北京盈科中心,基汇资本更是录得了47亿元的差额,创下新高。

  观点地产新媒体从基汇资本的官网了解到,除了上述表格中的列出的商业项目外,基汇资本完成改造并成功退出的项目还包括酒店项目、住宅开发项目等,包括上海仙乐斯广场、广州东方宝泰购物广场、上海浦汇大厦、北京Hotel G 、北京万国公寓、香港Residence G服务式公寓、香港诺富特酒店及商场综合项目、香港汀兰居服务式公寓、徐州城置国际花园城等。

  彭庆邦也坦言,“基汇资本作为一个基金,而不是一个开发商,遇到合适的时间,合适的买家,合适的价格,我们就然会退出这些项目的”。

  基汇资本买卖之道

  在基汇资本参与的项目中,它不仅仅充当一个中间人的角色。

  通常,基汇资本在市场上物色有潜力的物业,并将其买入再加以整改,进而将项目卖出,基于这种模式,基汇资本获得了高额的回报率,并通过这些收益继续物色新的项目,循环往复,不断的复制下去。

  苏宁金融研究院特约研究员江瀚表示,这种收购旧楼改造盘活再出售的模式是比较好的模式。一方面建设成本比较低;另一方面,对于企业来说也有着比较可观的建设空间,所以当前这种商业模式还是有很多企业采用的。

  根据基汇资本官网公布的数据,基汇资本目前旗下共管理四支中国基金,其现行投资项目有26个,资本总额为32.6亿美元,其中,住宅项目占比最高为25.57%,其次为综合体项目,占比24.7%。

  值得一提的是,从基汇资本近几年的投资路线图来看,该基金的投资经历了一线城市为主,进而向二三线城市下沉,如今再次回归一线城市的过程。

  2005年,基汇资本的第一只基金主要投资城市为北京、上海、香港;2007年,基汇资本的投资开始延伸至成都、大连、常州、淮安、徐州等二三线城市;而2010年的第三只基金,以及当下的第四支基金则以一线城市为主。

  彭庆邦也向观点地产新媒体提到:“做房地产投资,首先是看它的地理位置,看物业的本身设置,有没有进一步改良空间。我们购买项目,特别是改造的项目,大部分在北上广深等一线城市,都是一些比较优质的地段,而且公共交通比较方便的地方。”

  在彭庆邦看来,由于二、三线城市的租金承受能力较低,盈利性会比一线城市弱些,综合投资回报率并不会太理想;而一线城市的消费力强劲,流动量大,收益有一定保障。

  同时,在项目的选择方面,基汇资本则主要是买入一些“有问题”的项目。这些项目大多比较古旧,而且有的经营理念落后,或者在设计上需要改造。

  一般来说,基汇资本买入这些经营不太理想的项目,并按照最新的需求重新定位,重新改造,重新执行资产管理计划,从而提升用户体验,最终可以提升租金,提高回报。

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